Existe la creencia extendida que una vez pagada la última cuota de la hipoteca, que durante años, cada mes, nos ha venido mortificando, esta desaparece sin más, y no, no es así. Una vez hemos cumplido con todos y cada uno de los pagos todavía tenemos que dar un paso más para librarnos, definitivamente de ella, sobre todo de aquellas hipotecas firmadas y pagadas hace años. Y ciertamente podemos cancelarla nosotros mismos, ahorrándonos un buen dinero y sin demasiados quebraderos de cabeza, siempre que reunamos algunos requisitos.
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En nuestro derecho se contempla la figura de la caducidad de las acciones que es, en resumen y para entendernos, la penalización que tiene aquel que, pudiendo ejercitar una acción no lo efectúa dentro del plazo legalmente establecido para tal efecto, perdiendo por tanto ya, para siempre la oportunidad de reclamar aquél derecho que tenía. Esa caducidad no podemos interrumpirla es justamente como el paso inexorable del tiempo, una vez pasado ya no vuelve y por tanto se pierde. Eso es lo que ocurre con las hipotecas que, solicitadas hace tiempo y totalmente pagadas, todavía pesan y constan en el Registro de la Propiedad. Muchos clientes quedan sorprendidos cuando revisando las escrituras para hacer cualquier trámite detectamos que la hipoteca que se solicitó hace tanto tiempo y que hace otro tanto se liquidó, todavía consta vigente en el Registro impidiendo, por ejemplo, que podamos vender la finca ya que el que compra (sobre todo) si viene de la mano de un banco, nos va a exigir sí o sí, que aquella hipoteca ya no conste en el Registro de la Propiedad antes de firmar la compraventa.
Evidentemente si no hemos tenido la cautela de hacerlo nosotros antes, de ocuparnos de que nuestra finca esté libre de cargas, llegados el día de la compraventa nos vamos a encontrar con la sorpresa que el banco nos va a retener un dinero, cosa con la que no contábamos, justamente para cancelar aquella carga que no se canceló en su debido momento. Como en esta vida más vale ser precavido no está de más asegurarnos que aquella hipoteca que ya pagamos, no conste ya en el Registro, por lo que si han transcurrido más de 21 años desde el último pago que pudiera exigirnos el Banco, aquella hipoteca podrá ser cancelada por caducidad, pues el banco, si no la ha ejecutado (por impago) habrá perdido ya su oportunidad de ejecutarla y por tanto su derecho inscrito podrá ser cancelado a instancia de parte.
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Dicho trámite es relativamente sencillo y rápido pues tan solo necesitamos que el banco certifique que, efectivamente, aquella hipoteca se pagó en su totalidad y nos expida el llamado certificado de saldo 0 que no es ni más ni menos que el banco nos de un recibo conforme se pagó todo lo que se tenía que pagar en su momento. Con ese certificado en la mano tan solo tendremos que redactar la oportuna instancia, identificando la finca en cuestión que se halla gravada con la hipoteca que pretendemos cancelar, posteriormente liquidar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, del que dicha operación está exenta y por último presentarlo ante el Registro de la Propiedad correspondiente.
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