Más cambios en los contratos de alquiler?

Por raro que pudiera parecer ya tenemos aquí la enésima modificación de la regulación de los contratos de arrendamiento que, como todas las leyes, nacen con la predisposición de solventar una situación aunque muchas veces no consigna aquel noble pretexto pues muchas de ellas son aprobadas de forma muy rápida y precipitada ante el apremio de una contienda electoral cosa que hace que las mismas vengan a suponer un parche sobre otro parche y no se afronte de una forma seria y decidida el problema que se pretende regular, como lo es, en este caso, las relaciones arrendaticias.

            En nuestro país los contratos de arrendamiento, vienen regulados por hasta seis normas diferentes, dependiendo del momento en que se haya suscrito el contrato y se haya dado inicio a aquella relación locaticia, todo ello amenizado con otras tantas normas transitorias que quieren servir de puente entre una y otra regulación, algunas de ellas totalmente dispares en su contenido a pesar de tratarse de una materia que exige una cierta continuidad o cuanto menos un horizonte mínimamente definido. Así las cosas sabemos, hasta donde alcanzamos, que los contratos de alquiler tienen su base reguladora en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, aunque existen normas transitorias y modificaciones introducidas por la Ley 4/2013, la famosa reforma no convalidada (aunque vigente durante un breve lapso de tiempo) del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, y la última reforma introducida por el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo.

Ahí es nada.

Aún y así, como decíamos dicha ley nace con muy buenas intenciones e introduce ciertos matices y pequeños detalles que, a pesar de no atajar de forma definitiva el problema real, como es el acceso a una vivienda, intenta ponerle cierto remedio, siendo las más destacables las siguientes:

1. Extensión de los plazos de prórroga obligatoria y prórroga tácita: si la duración pactada por las partes fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo (art. 9 LAU).

2. Transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, en el momento de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada (art. 9 LAU).

3. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración (o siete años si el arrendador fuese persona jurídica), ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovarlo (art. 10 LAU).

4. Desaparece la exigencia de inscripción registral del contrato de arrendamiento, en el Registro de la Propiedad, para poder ser oponible frente a terceros con derechos posteriores, ya que se establece que el adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica (art. 14 LAU).

5. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta (art. 36 LAU).

6. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica (art. 20 LAU).

7. En los procedimientos de desahucios, el órgano judicial deberá fijar fecha y hora exactos del lanzamiento y se informará al demandado de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales, para que, si estos aprecian situación de vulnerabilidad social y/o económica, se notifique inmediatamente al órgano judicial y se suspenda el proceso durante un mes (o tres si el arrendador es persona jurídica) para que durante este plazo se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas (arts. 440 y 441 LEC).

Como se apuntaba, aunque la ley nace con el pretexto de dar mayor amparo a los derechos de los operadores jurídicos intervinientes (arrendador-arrendatario), veremos si, con esta nueva reforma no se hace más que introducir elementos de incertidumbre con un nuevo régimen normativo aplicable a los arrendamiento si no se está al día de las distintas normativas existentes y si se acude a fuentes de dudosa veracidad y fiabilidad para regular dichos contratos por lo que siempre es más que aconsejable acudir a un profesional, cualificado y acreditado, que pueda arrojar luz y conocimiento a la necesidad del interesado.

Fuente Thomson Reuters